Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym
Każdy z nas ma inny pomysł na własne cztery kąty – niektórzy marzą o domku na wsi, inni wolą korzystać z możliwości, jakie daje miasto. Tu rozwiązań jest kilka. Co prawda w mieście też możemy wybudować dom, jednak zdecydowana większość ofert, dotyczy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym lub na rynku pierwotnym. Tej ostatniej grupie naprzeciw wychodzą deweloperzy, którzy realizują coraz więcej atrakcyjnych inwestycji. Jednak pierwotny rynek mieszkań rządzi się swoimi prawami. Kupno nieruchomości to spore wyzwanie i poważna decyzja życiowa. Przygotowujesz się do zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym? Poniżej zebraliśmy kilka przydatnych wskazówek, które pomogą Ci przejść przez ten proces. Co warto wiedzieć, o co pytać? Sprawdź najważniejsze informacje.
WAŻNE - pamiętaj o tym przed zakupem nieruchomości
Finansowanie mieszkania na rynku pierwotnym z kredytu hipotecznego, różni się od tego, kiedy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym. Banki nie zawsze udzielają kredytu na mieszkanie, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła - wypłacają środki dopiero po ukończeniu określonego etapu budowy. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy zapytać dewelopera o obecny stan zaawansowania inwestycji, prognozowany harmonogram płatności transz i odbioru mieszkania.
Rynek pierwotny - to warto wiedzieć
Masz już na oku konkretne mieszkanie? A deweloper twierdzi, że jego cena jest okazyjna i wiele innych osób również rozważa jego zakup, więc lokal może w każdej chwili zniknąć z oferty? Spokojnie. Zakup mieszkania to inwestycja na lata, dlatego warto sprawdzić najważniejsze kwestie związane z zakupem nieruchomości. Zachęcamy Cię, abyś przed podjęciem decyzji zatrzymał się na chwilę, przeanalizował różne oferty i zweryfikował informacje o nich. Dobrze, jeśli Twoja decyzja nie będzie podjęta pod wpływem impulsu, tylko poprzedzona rozsądnym procesem decyzyjnym. Obecnie możliwości na rynku nieruchomości są bardzo duże. Z pewnością dopasujesz coś do siebie, bez presji czasu.
Na co zwrócić uwagę, gdy planujesz zakup mieszkania?
Jedną z najważniejszych kwestii, jeśli chodzi o zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jest weryfikacja dewelopera. Na co należy zwrócić uwagę?
Sprawdź dewelopera
Zacznij od sprawdzenia historii jego dotychczasowych inwestycji, m.in. to czy deweloper wywiązał się ze swoich zobowiązań w stosunku do poprzednich inwestorów? Czy budynki zostały oddane na czas i czy nie wykazują żadnych wad technicznych? Pamiętaj, by omijać deweloperów, którzy sprzedają nowe mieszkania jeszcze przed uregulowaniem wszystkich aspektów formalno-prawnych. Firma, która sprzedała już wiele nieruchomości, będzie chwaliła się swoimi realizacjami na stronie internetowej.
Zgodnie z obowiązującym prawem, deweloper ma obowiązek przygotować i przedstawić Ci na żądanie prospekt informacyjny. Warto sprawdzić informacje w nim zwarte. Dokument ten znacznie ułatwi Ci weryfikację oferty inwestycji. Znajdują się w nim między innymi takie informacje jak:
- dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera — doświadczenie i poprzednie inwestycje,
- status prawny nieruchomości, zezwolenia
- plan zagospodarowania przestrzennego i planowane w okolicy inwestycje infrastrukturalne,
- termin zakończenia budowy i przeniesienia własności nieruchomości,
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Zwróć uwagę na lokalizację oraz metraż mieszkania
Kolejną istotną kwestią przy wyborze lokalu jest jego lokalizacja. Przeanalizuj, ile zajmie Ci dojazd do pracy. Sprawdź, czy w pobliżu znajdują się sklepy, szkoły lub miejsca, z których często korzystasz np. siłowania, trasy rowerowe, place zabaw, parki, zielona przestrzeń na spacer z psem. Jeździsz samochodem? Zwrócić uwagę na miejsca parkingowe. Częściej korzystasz z komunikacji miejskiej? Sprawdź połączenia komunikacyjne np. czy w pobliżu znajduje się przystanek autobusowy. Nowe mieszkania często budowane są na obrzeżach miast, gdzie komunikacja nie jest jeszcze tak rozbudowana. Warto więc sprawdzić, czy np. w planach miasta uwzględniono nowe połączenie komunikacyjne lub budowę przystanków bliżej Twojego osiedla.
Przy wyborze lokalu zwróć też uwagę na jego metraż i układ. Co prawda, wybór nieruchomości to kwestia bardzo indywidualna i często zależna od naszych zdolności finansowych. Warto jednak wstępnie zaplanować jak mieszkanie ma wyglądać i oszacować koszty, które możemy ponieść w związku z wyposażeniem lub ewentualną przebudową pomieszczeń. Być może lampa wcale nie będzie wisieć nad centralną częścią stołu, tak jak to sobie wyobrażaliśmy, a wstawienie do sypialni łóżka i szafy, spowoduje, że przestrzeń pokoju drastycznie się zmniejszy.
Zakup nowej nieruchomości krok po kroku
Gdy już zdecydujesz się na zakup mieszkania, przyjdzie czas na podpisanie umowy z deweloperem. Ten najprawdopodobniej zaproponuje Ci podpisanie umowy deweloperskiej. Bezpieczniej będzie jednak zacząć od umowy rezerwacyjnej i to właśnie takie rozwiązanie Tobie polecamy. Jakie są różnice między tymi dwoma dokumentami?
Umowa Deweloperska, czy Umowa Rezerwacyjna?
Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów. W ramach tego rodzaju umowy deweloper zobowiązuje się do sprzedaży danej nieruchomości. Nabywca, czyli Ty, deklaruje wpłacenie pierwszej transzy w ciągu kilku tygodni od zawarcia umowy. Pamiętaj jednak, że sama umowa deweloperska nie przenosi jeszcze na Ciebie prawa własności nieruchomości. Treść umowy regulowana jest przez ustawę deweloperską – przed jej podpisaniem warto sprawdzić dostępny w internecie rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK. Zebrano tam postanowienia, które są niekorzystne dla klientów, a które były wykorzystywane przez różnych deweloperów w przeszłości. Zwróć uwagę na treść umowy m.in. czy znajdują się w niej niejednoznaczne zapisy, czy być może treść jest zbyt ogólna. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, dopytuj.
Warto zaproponować deweloperowi inne rozwiązanie – podpisanie umowy rezerwacyjnej. Taka forma umowy jest w zupełności wystarczająca do rozpoczęcia procedury ubiegania się o kredyt hipoteczny, a jednocześnie niesie za sobą znacznie mniej początkowych kosztów i zobowiązań. Wraz z umową rezerwacyjną deweloper powinien dostarczyć Ci dokumenty, które pozwolą upewnić się, że Twoja wcześniejsza weryfikacja inwestycji była prawidłowa, m.in.
- prospekt informacyjny,
- wzorzec umowy deweloperskiej,
- pozwolenie na budowę.
Samo podpisanie umowy rezerwacyjnej powinno być bezpłatne – jest to zwykła umowa cywilno-prawna, w ramach której deklarujesz chęć zakupu danego mieszkania, a deweloper zobowiązuje się do wyłączenia go ze sprzedaży. Rozwiązanie to najczęściej wiąże się z koniecznością wpłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera – później zostaje ona wliczona w poczet ceny mieszkania. Należy zwrócić szczególną uwagę na to, jak wpłata ta zostanie nazwana:
- zaliczka – jeśli w umowie będzie mowa o zaliczce, w przypadku rezygnacji z zakupu mieszkania, środki w całości zostaną zwrócone kupującemu, czyli Tobie.
- zadatek – jeśli w umowie określimy, że wpłacamy zadatek, to w przypadku gdy nie dojdzie do zakupu z Twojej winy, nie otrzymasz zwrotu środków. Jeśli natomiast to deweloper nie wywiąże się z umowy, będzie zobowiązany zwrócić Tobie zadatek w podwójnej wysokości.
Oprócz tego w umowie rezerwacyjnej określa się termin jej obowiązywania – zazwyczaj około miesiąca. Czas ten w zupełności wystarcza, aby otrzymać z banku decyzję kredytową. Na wypadek ewentualnej zmiany planów, od umowy rezerwacyjnej możesz łatwo odstąpić, co w przypadku umowy deweloperskiej wiązałoby się z utratą części środków i kolejną wizytą u notariusza.
Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na podpisanie z deweloperem umowy rezerwacyjnej i tak finalnie będziesz musiał podpisać umowę deweloperską. Jednak najlepiej zrobić to już po pozytywnej decyzji kredytowej lub po zawarciu umowy kredytowej z bankiem.
Teraz możesz przeglądać katalogi wnętrzarskie
Kiedy wszystkie opisane powyżej etapy będą już za Tobą, poczujesz zapewne ogromną satysfakcję. Będziesz mógł rozsiąść się wygodnie w fotelu i zacząć przeglądać katalogi wnętrzarskie. No bo jak lepiej można spożytkować czas oczekiwania na wybudowanie nieruchomości przez dewelopera?
Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi opisu oferty banku.
Co słychać w banku porad?
O bankowości piszemy prosto. Zaczerpnij kolejną dawkę inspirującej wiedzy z poradnika finansowego.